자주 묻는 질문

A.공개된 표준 요율은 없고 건물별로 산정합니다. 연면적·호실 수·건물 용도, 상주 관리 여부, 위탁 범위(시설만인지 미화·보안·관리비 부과까지인지)가 주요 변수입니다. 실사 후 관리 범위를 정하고 항목별로 제안서를 받아 비교하는 것이 안전합니다.

A.소방·승강기·전기·저수조처럼 기한이 정해진 법정점검을 혼자 챙길 수 있는지가 기준입니다. 임차인 수가 적고 설비가 단순하면 관리 프로그램을 쓰며 직접 운영할 수 있지만, 승강기나 기계설비 선임 의무가 걸리거나 민원 대응이 잦다면 위탁이 현실적입니다. 순회(비상주) 관리는 두 방식의 중간 선택지입니다.

A.법정점검 일정을 어떻게 관리하는지, 월간 보고서에 어떤 항목을 담는지, 관리비 산정 근거를 임차인에게 어떻게 공개하는지를 확인합니다. 유사 규모 건물의 관리 사례와 인수인계 절차를 문서로 제시하는지도 중요합니다. 지자체가 집합건물 분쟁 원인으로 꼽는 관리비 과다 부과, 업체 선정 미숙, 공용부 방치를 거꾸로 체크리스트로 쓰면 됩니다.

A.가능합니다. 순회(비상주) 관리는 정해진 주기로 방문해 설비 점검·미화 상태·민원을 확인하고, 긴급 상황은 출동으로 대응하는 방식입니다. 다만 승강기 안전관리자(승강기안전관리법 제29조), 전기안전관리자(전기안전관리법 제22조) 등 법정 선임은 상주 여부와 별개로 충족해야 합니다.

A.원칙적으로 관리단집회의 통상결의를 거쳐야 합니다. 2021년 시행 개정 집합건물법 제25조 제1항은 관리인의 권한을 "공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위"로 규정했고, 하급심은 관리위탁계약을 공용부분 관리사항으로 보아 집회 결의가 필요하다고 판단한 사례가 있습니다. 규약으로 달리 정한 경우는 예외입니다.

A.집합건물이면 관리단집회에서 구분소유자 과반수·의결권 과반수의 통상결의(집합건물법 제38조 제1항)로 변경을 결정합니다. 이후 기존 계약의 해지 조건을 확인하고, 열쇠·도면·점검 기록·관리비 장부·임차인 명부를 인수인계 목록으로 만들어 넘겨받습니다. 전유부분 50개 이상 건물은 장부 5년 보존 의무(제26조 제2항)가 있으므로 장부 인수가 특히 중요합니다.

A.아닙니다. 소방시설 자체점검(소방시설법 제22조)의 관계인, 승강기 관리주체, 건축물관리법상 관리자 등 법령상 의무자는 여전히 소유자·관리단입니다. 위탁업체는 그 의무 이행을 대행하고 기록을 남기는 역할이며, 계약서에 대행 범위와 책임 구분을 명시해야 합니다.

A.집합건물의 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 임차인(점유자)에게 사무보고를 해야 하고(집합건물법 제26조 제1항), 이해관계인은 보고 자료와 장부의 열람·등사를 청구할 수 있습니다(제3항). 상가 임대차에서는 2026.5.12 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라 임차인이 관리비 산정내역 제공을 요청할 수 있습니다. 위탁관리에서는 이 자료를 월별로 정리해 두는 것이 기본 업무입니다.

A.사용승인 직후가 효율적입니다. 소방시설이 신설된 건물은 사용 가능일부터 60일 이내에 자체점검을 해야 하고(소방시설법 제22조 제1항 제1호), 승강기·기계설비 선임 신고, 저수조 설치현황 신고 기한도 이 시기에 몰립니다. 분양 건물이면 분양자의 관리단집회 소집 통지(집합건물법 제9조의3)와 병행해 인수인계 체계를 잡습니다.

A.언론 보도(이투데이 2024.5)는 구 건설교통부 자료를 인용해 약 45만 동, 절반 이상이 수도권이라고 전했습니다. 기준 연도와 정의가 명확하지 않은 기사 인용 수치이므로 참고치로 보면 됩니다.

A.PM(자산관리)은 임대·수익·비용 등 건물의 자산 가치를 관리하는 영역이고, FM(시설관리)은 소방·승강기·전기·기계 등 설비의 점검·보수·운영을 맡는 영역입니다. 중소형 빌딩에서는 한 업체가 두 역할을 함께 수행하는 경우가 많지만, 법정점검 의무는 FM 쪽에서 관리됩니다.

A.다중이용 건축물, 연면적 3천㎡ 이상 집합건축물(집합건물법 적용 건물), 조례로 정한 다중이용업소 건축물, 특수구조 준다중이용 건축물이 대상입니다(건축물관리법 시행령 제8조 제1항). 학교, 의무관리대상 공동주택, 대규모·준대규모점포는 제외됩니다. 점검은 지정된 건축물관리점검기관에 의뢰해야 합니다.

A.사용승인일부터 5년 이내에 최초로 실시하고, 점검을 시작한 날을 기준으로 3년마다 합니다(건축물관리법 제13조 제3항). 점검 항목은 대지, 높이·형태, 구조안전, 화재안전, 건축설비, 에너지·친환경, 범죄예방, 건축물관리계획 이행 여부 등입니다.

A.작동점검은 연 1회 이상이고, 스프링클러가 설치된 건물 등 종합점검 대상은 종합점검을 연 1회 이상 추가로 받습니다(소방시설법 시행규칙 별표 3). 종합점검 대상의 작동점검은 종합점검을 받은 달부터 6개월이 되는 달에 실시합니다. 신설 건물은 사용 가능일부터 60일 이내에 최초 점검을 해야 합니다.

A.점검이 끝난 날부터 15일 이내(공휴일·토요일 제외)에 자체점검 실시결과 보고서와 이행계획서를 소방본부장 또는 소방서장에게 서면이나 전산망으로 보고합니다(소방시설법 제23조 제3항, 시행규칙 제23조 제2항). 보고서는 2년간 자체 보관해야 하며, 미보고나 거짓 보고는 과태료 대상입니다(법 제61조).

A.자체점검은 관리주체가 월 1회 이상 하고 결과를 10일 이내 승강기안전종합정보망에 입력하는 것입니다(승강기안전관리법 제31조, 시행령 제29조 제3항). 안전검사 중 정기검사는 행정안전부장관이 실시하며 주기는 원칙 1년이고, 설치 후 25년이 지난 승강기 등은 6개월입니다(시행규칙 제54조). 검사를 받지 않거나 불합격한 승강기는 운행할 수 없습니다.

A.연면적 1만㎡ 이상 건축물(공동주택·창고시설 제외)과 일정 세대 이상 공동주택 등이 대상입니다(기계설비법 시행령 제14조 제1항). 관리주체는 유지관리자를 선임해 지체 없이 지자체에 신고해야 하고, 기계설비유지관리업무를 위탁한 경우에는 선임한 것으로 봅니다(법 제19조). 공동주택의 세대 기준 등 세부 수치는 시행령 원문을 확인해야 합니다.

A.관리주체는 유지관리기준에 따라 성능점검을 하고 점검기록을 작성해 10년간 보존해야 합니다(기계설비법 제17조, 시행령 제14조 제2항). 서울시 안내 자료는 유지관리점검 반기 1회 이상, 성능점검 매년 1회 이상으로 정리하고 있으나, 세부 주기는 기계설비 유지관리기준(국토교통부 고시)에서 확인합니다.

A.연면적 5천㎡ 이상 건축물, 연면적 3천㎡ 이상 업무시설, 둘 이상 용도로 쓰이는 연면적 2천㎡ 이상 건축물 등은 저수조를 반기 1회 이상 청소하고 월 1회 이상 위생상태를 점검해야 합니다(수도법 제33조, 시행령 제50조, 시행규칙 제22조의4). 연 1회 수질검사를 지정 기관에 의뢰하고 결과를 이용자에게 공지해야 합니다.

A.정보통신공사업법 개정으로 연면적 3만㎡ 이상 건축물은 2025.7.19부터, 1만㎡ 이상은 2026.7.19부터, 5천㎡ 이상은 2027.7.19부터 단계적으로 유지보수·관리자 선임 또는 업무 위탁이 적용됩니다. 이 내용은 지자체·언론 안내 기준이며, 세부 조문은 상담 시 확인해 드립니다.

A.아닙니다. 자가용전기설비 소유자·점유자는 전기안전관리자를 선임해야 하지만, 일정 규모 이하 설비는 한국전기안전공사나 전기안전관리대행사업자 등에게 업무를 대행하게 할 수 있습니다(전기안전관리법 제22조 제3항). 대행 가능 규모는 시행규칙에서 정하므로 수전 용량을 기준으로 확인합니다.

A.기록은 법정 의무 이행의 증거이자 매각·실사 때 건물 상태를 보여주는 자료입니다. 소방 자체점검 보고서는 2년(소방시설법 시행규칙 제23조 제4항), 기계설비 성능점검 기록은 10년(기계설비법 시행령 제14조 제2항) 보존 의무가 있습니다. 설비별 이력을 한 대장으로 묶어 두면 검사기관 지적 대응과 장기수선계획 수립에도 바로 쓸 수 있습니다.

A.사용승인을 받으려는 건축물 중 건설산업기본법 제41조에 따라 건설사업자가 시공해야 하는 건축물이 대상입니다(건축물관리법 제11조 제1항). 동물·식물 관련 시설, 교정시설, 국방·군사시설, 의무관리대상 공동주택과 시행령이 정한 공장·지식산업센터·학교·단독주택 등은 제외됩니다.

A.건축주가 사용승인을 신청할 때 허가권자(시장·군수·구청장)에게 제출합니다(제11조 제1항). 실무에서는 설계사무소나 시공사가 아니라 건축주의 서류이므로, 준공 일정이 잡히면 미리 준비하는 것이 좋습니다.

A.건축물 현황, 건축주·설계자·시공자·감리자·관리자, 마감재·부착제품, 장기수선계획, 화재·피난안전, 구조안전·내진능력, 에너지·친환경 성능관리, 기타의 8개 항목입니다(제11조 제2항).

A.국토교통부가 공개한 표준양식(소규모·중규모·대규모·주거·다중이용업소·정기점검대상)과 작성 길라잡이를 사용합니다. 건물 유형에 맞는 양식을 고르는 것이 첫 단계입니다.

A.아닙니다. 관리자가 3년마다 검토하고 필요하면 조정해야 하며, 조정·수선 결과를 건축물생애이력 정보체계에 입력해야 합니다(제11조 제5·6항).

A.건축물관리법 제54조에 과태료 규정이 있어 의무 위반 시 부과 대상이 될 수 있습니다. 금액과 대상 행위는 법령 원문과 시행령 별표를 기준으로 상담 시 안내해 드립니다.

A.허가권자가 적절성을 검토해 보완을 요구할 수 있습니다(제11조 제3항). 2024년 대한건축학회 논문에서는 제출된 계획서의 상당수가 부실로 판단됐습니다. 보완 요구가 오면 사용승인 일정이 밀릴 수 있습니다.

A.다릅니다. 관리계획서는 사용승인 단계의 계획 문서이고, 정기점검은 사용승인일부터 5년 이내 최초, 이후 3년마다 받는 점검입니다(제13조). 정기점검 항목에 건축물관리계획이 포함되므로 두 제도는 연결되어 있습니다.

A.제11조의 제출 의무는 사용승인을 받으려는 건축물의 건축주에게 있습니다. 이미 사용 중인 건물은 정기점검(제13조) 대상이면 점검 항목에 건축물관리계획이 들어가므로, 점검 전에 계획을 갖춰 두는 것이 좋습니다. 대상 여부는 상담 시 확인해 드립니다.

A.구조나 사용 방식이 바뀌면 기존 계획이 현황과 맞지 않게 됩니다. 제11조 제5항의 검토·조정 절차에 따라 바뀐 부분을 반영해 계획을 조정하고, 결과를 정보체계에 입력합니다.

A.가능합니다. 현장 확인과 건축물대장 등 공공데이터로 건축물 현황을 다시 정리한 뒤 작성합니다. 자료가 없으면 현장 확인 일정이 추가됩니다.

A.자료가 갖춰진 경우 접수 후 보통 2주 안에 초안을 드립니다(자체 집계). 사용승인 일정이 촉박하면 일정에 맞춰 우선 진행합니다.

A.관리단은 구분소유 관계가 성립하면 이미 법적으로 존재합니다(집합건물법 제23조 제1항). 필요한 것은 관리단집회를 열어 관리인을 선임하는 일이며, 구분소유자가 10인 이상이면 선임이 의무입니다(제24조 제1항). 관리인이 없는 상태에서는 구분소유자 1/5 이상이 집회를 소집할 수 있습니다(제33조 제4항).

A.의무입니다. 분양자는 예정 매수인의 1/2 이상이 이전등기를 하면 규약 설정과 관리인 선임을 위한 집회 소집을 구분소유자에게 서면으로 통지해야 하고, 통지받은 날부터 3개월 내에 구분소유자가 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 소집해야 합니다(제9조의3 제3·4항). 통지나 소집을 하지 않으면 과태료 대상입니다(제66조 제3항 제1·2호).

A.집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다(제34조 제1항). 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있고, 규약에 정하면 건물 내 게시로 통지를 갈음할 수도 있습니다(제4항). 통지에는 서면·전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적 방법을 적어야 합니다(제38조 제3항).

A.법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유면적 비율)의 과반수로 의결합니다(제38조 제1항). 관리인 선임에는 별도 가중 정족수 규정이 없어 이 통상결의가 적용됩니다. 규약이 없어도 적법하게 선임된 관리인은 법이 정한 권한을 행사할 수 있습니다.

A.구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 소집해 결의한 것으로 봅니다(제41조 제1항). 2023.9.29 시행 개정으로 종전 4/5에서 3/4으로 완화되었고, 대법원 2025.11.20 선고 2025다211190 판결도 3/4 기준을 적용했습니다. 통상결의 안건이라도 서면결의로 갈음하려면 이 3/4 요건이 필요합니다.

A.구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성이 필요합니다(제29조 제1항). 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다. 요건이 높아 신축 단계에서 분양자가 제공하는 공정증서 규약(제9조의3 제2항)과 법무부 표준규약을 활용하는 것이 현실적입니다.

A.구분소유자 1/5 이상이 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 청구하면 관리인은 집회를 소집해야 합니다(제33조 제2항). 청구 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 하는 소집통지를 하지 않으면, 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다(제3항). 1/5 정수는 규약으로 낮출 수 있습니다.

A.임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(제24조 제2항). 전유부분 50개 이상 건물의 관리인은 선임일부터 30일 이내에 관리단집회 의사록 등을 첨부해 소관청(시장·군수·구청장)에 선임 신고를 해야 합니다(제24조 제6항, 시행령 제5조의5). 신고를 하지 않으면 과태료 대상입니다(제66조 제3항 제3호).

A.관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 합니다(제32조). 이 집회에서 관리인은 수행한 사무의 주요 내용과 예산·결산 내역을 보고합니다(시행령 제6조 제3항). 회계연도가 1~12월이면 다음 해 3월 말까지 열어야 합니다.

A.관리인 선임·해임 안건에서는 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(임차인)가 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다(제24조 제4항). 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지했거나, 구분소유자가 직접 행사하겠다고 통지한 경우는 예외입니다. 공용부분 관리 안건에도 같은 취지의 규정이 있습니다(제16조 제2항).

A.통지 기한(1주일 전)이나 목적사항 기재를 빠뜨린 소집, 정족수 미달, 의결권 산정 오류, 의사록 미작성이 대표적인 다툼 원인입니다. 통지 발송 증빙, 위임장·서면의결서 원본, 출석·의결권 집계표, 서명날인된 의사록(제39조)을 세트로 보관하는 것이 분쟁 예방의 기본입니다.

A.관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로(제24조 제2항) 법적으로는 가능합니다. 다만 관리위탁계약의 상대방이 관리인을 겸하면 이해충돌 소지가 있어, 규약에서 자격을 제한하거나 관리위원회(제26조의3)의 감독을 두는 방식이 실무에서 권장됩니다.

A.가능합니다. 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자와 임차인에게 분담금·비용의 산정방법과 징수·지출 내역을 보고해야 하고(집합건물법 제26조 제1항, 시행령 제6조), 전유부분 50개 이상 건물은 월별 장부를 작성해 보관해야 합니다. 이해관계인은 보고 자료와 장부·증빙의 열람이나 등본 교부를 서면으로 청구할 수 있습니다(제26조 제3항). 정당한 사유 없이 거부하면 과태료 대상입니다.

A.전유부분 150개 이상이고 직전 회계연도 관리비 징수액 또는 수선적립금이 시행령 기준 이상인 건물은 매년 1회 외부 감사인의 회계감사를 받아야 합니다(집합건물법 제26조의2 제1항, 시행령 제6조의2). 구분소유자·의결권 각 2/3 이상이 결의하면 그 연도는 면제됩니다. 전유부분 50개 이상 150개 미만 건물은 구분소유자 1/5 이상이 연서로 요구하면 감사를 받아야 합니다(제3항).

A.2026.5.12 시행된 상가건물 임대차보호법 제19조의2에 따라 임차인은 임대인에게 관리비 산정내역 제공을 요청할 수 있고, 임대인은 일반관리비·청소비·경비비·승강기유지비·수선유지비·위탁관리수수료·전기·수도·가스료 등 세부 항목으로 제시해야 합니다. 월 관리비가 소액인 상가는 항목만 고지할 수 있습니다. 과태료 규정은 없고 민사상 이행 청구로 다툽니다.

A.의무관리대상 공동주택(300세대 이상, 승강기·중앙난방 150세대 이상 등)은 관리비·사용료·장기수선충당금 내역을 공개해야 합니다(공동주택관리법 제23조 제4항). 의무관리대상이 아니어도 50세대 이상이면 관리인이 내역을 공개해야 하며, 100세대 미만은 공동주택관리정보시스템(K-apt) 공개를 생략할 수 있습니다(제23조 제5항, 시행령 제23조 제9·10항).

A.항목별 부과 방식(면적·세대·사용량)이 규약과 맞는지, 용역·보험 계약 단가가 유사 건물과 비교해 어느 구간에 있는지, 공용 전기·수도 사용량에 이상 패턴이 없는지를 봅니다. 아파트는 K-apt에서 단지별 비교가 가능하지만 오피스텔·상가는 공개 비교 자료가 적어 유사 규모 건물의 항목별 수준과 계약 조건을 직접 대조하는 진단이 필요합니다.

A.구분소유자 개인, 관리단·관리인, 건물 소유자, 자산운용사 모두 의뢰할 수 있습니다. 구분소유자가 의뢰할 때는 열람·등사 청구권(집합건물법 제26조 제3항)으로 확보한 자료가 출발점이고, 관리인이 의뢰할 때는 사무보고·회계감사 준비와 연결해 진행하는 것이 효율적입니다.

A.공용 전기·수도 등 에너지 사용 패턴, 미화·보안 용역의 인력 배치와 단가, 승강기·소방 유지보수 계약 조건, 보험료가 주요 검토 항목입니다. 조명 교체·대기전력 차단 같은 에너지 조치와 용역 재계약은 비교적 빠르게 효과가 나타나고, 장기수선 항목은 적립 계획과 함께 봐야 합니다. 절감액은 건물마다 달라 사전에 수치로 약속하기 어렵습니다.

A.상가건물 임대차보호법 제19조의2가 2026.5.12 시행되어 상가 임차인의 산정내역 요청권이 생겼습니다. 공동주택 쪽은 2026.5 국토교통부가 회계감사 면제규정 삭제, 장부 미작성·열람 거부 제재 강화 등을 담은 제도 개선 방안을 발표했으나 개정안 발의·시행 여부는 확인이 필요합니다. 집합건물법은 2023.9.29 시행 개정(임차인 사무보고, 50개 이상 장부 의무, 지자체 감독권)이 현행 기준입니다.

A.받을 수 있습니다. 다만 관리인이 없으면 사무보고·장부 열람 청구의 상대방이 없어 자료 확보가 어렵습니다. 이 경우 관리업체 계약서와 고지서로 1차 진단을 하고, 구분소유자 1/5 이상이 집회를 소집해 관리인을 선임하는 절차(집합건물법 제33조 제4항)를 병행하는 것이 일반적입니다.

A.지자체가 전유부분 50개 이상 건물의 관리인에게 보고·자료 제출을 명령할 수 있고(집합건물법 제26조의5), 서울시·경기도 등은 집합건물 관리 상담·분쟁조정 창구를 운영합니다. 소송 전에 열람 청구, 사무보고 요구, 지자체 상담 순으로 접근하면서 진단 보고서를 근거 자료로 쓰는 것이 현실적입니다.