소집 통지부터 관리인 선임 신고까지 법정 요건에 맞춰 진행합니다.
관리단은 구분소유 성립 시 구분소유자 전원으로 당연 설립되는 단체이며, 구분소유자 10인 이상이면 관리인 선임이 의무입니다(집합건물법 제23조·제24조).
관리의달인은 현황 조사와 소집 주체 결정부터 안건·자료 준비, 소집 통지, 집회 진행, 선임 신고·사업자등록, 운영 체계 인계까지 법정 요건에 맞춰 진행합니다.
입주했는데 관리단도 관리인도 없어 관리비 집행 주체가 불분명한 경우입니다.
분양 예정자 과반이 이전등기를 마쳐 분양자의 집회 소집 통지 의무(제9조의3)가 발생한 경우입니다.
임기 만료로 관리인을 다시 뽑거나, 규약 제정·변경(구분소유자·의결권 각 3/4)을 의결해야 하는 경우입니다.
관리인이 집회를 열지 않아 임시 관리단집회 소집을 청구하거나 직접 소집해야 하는 경우입니다.
협의 창구가 될 법적 대표(관리인)가 필요한 경우입니다.
| 항목 | 내용 | 근거 |
|---|---|---|
| 관리단 당연 설립·관리인 선임 | 구분소유 성립 시 관리단 설립. 구분소유자 10인 이상이면 관리인 선임 의무, 관리인은 구분소유자가 아니어도 되며 임기는 2년 범위에서 규약으로 정함. 관리인은 관리단집회 결의로 선임·해임(규약으로 관리위원회 선임 가능) | 집합건물법 제23조 제1항, 제24조 제1~3항 (시행 2023.9.29) |
| 분양자의 집회 소집 의무 | 예정 매수인 1/2 이상이 이전등기하면 분양자가 집회 소집을 서면 통지. 통지받은 날부터 3개월 내 구분소유자가 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 소집. 통지·소집 불이행은 과태료 대상(제66조 제3항) | 집합건물법 제9조의3 제3·4항, 시행령 제5조의2 |
| 소집 통지 기한 | 집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지. 기간은 규약으로 달리 정할 수 있고, 규약으로 건물 내 게시로 갈음 가능(제4항) | 집합건물법 제34조 제1항 |
| 정기·임시 집회 | 정기집회는 회계연도 종료 후 3개월 이내. 구분소유자 1/5 이상이 청구하면 관리인은 1주일 내 소집통지, 집회일은 청구일부터 2주 이내. 관리인이 없으면 1/5 이상이 직접 소집. 1/5 정수는 규약으로 감경 가능 | 집합건물법 제32조, 제33조 제2~4항 |
| 의결 정족수 | 통상결의(관리인 선임·관리업체 선정 등): 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수. 규약 설정·변경·폐지: 각 3/4 이상. 서면·전자 의결권 행사 가능(제38조 제2항) | 집합건물법 제38조 제1항, 제29조 제1항 |
| 서면·전자적 결의 | 구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상이 서면·전자적 방법으로 합의하면 집회 결의로 간주(2023.9.29 시행 개정, 4/5→3/4). 대법원 2025.11.20 선고 2025다211190도 3/4 기준 적용 | 집합건물법 제41조 제1항 |
| 관리인 선임 신고 | 전유부분 50개 이상 건물의 관리인은 선임일부터 30일 이내에 의사록 등을 첨부해 소관청에 신고. 의무관리 공동주택·대규모점포 등 제외 | 집합건물법 제24조 제6항, 시행령 제5조의5 |
법령 기준일 2026-10-15 · 집합건물법(시행 2023.9.29) 및 시행령 기준. 규약으로 달리 정한 사항(통지 기간, 1/5 정수 등)은 건물별 규약을 먼저 확인합니다.
등기사항증명서로 구분소유자 수·전유면적을 확정하고, 분양 단계면 이전등기 비율(1/2 이상 여부)과 기존 규약·관리인 유무를 확인합니다.
관리인이 있으면 관리인이, 없으면 구분소유자 1/5 이상이(제33조 제4항), 분양 직후면 분양자가(제9조의3) 소집 주체가 됩니다.
관리인 선임, 규약 제정(법무부 표준규약 참고), 관리업체 선정 등 안건별 정족수를 표시하고 위임장·서면의결서 서식을 만듭니다.
집회일 1주일 전까지 회의 목적사항을 구체적으로 적어 각 구분소유자에게 발송하고, 서면·전자 의결권 행사 방법을 함께 안내합니다(제34조, 제38조 제3항).
출석·위임·서면 의결을 집계해 정족수 충족 여부를 확인하고, 의사록을 작성해 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인합니다(제39조).
전유부분 50개 이상 건물은 30일 이내 소관청에 관리인 선임 신고를 하고, 관리단 명의 고유번호증(또는 사업자등록) 발급을 진행합니다.
규약·의사록 보관, 관리위탁계약 체결, 월별 분담금 보고(시행령 제6조 제2항) 등 관리인의 정기 업무를 세팅합니다.
금액은 건물마다 달라 표기하지 않습니다. 아래 요소를 확인한 뒤 견적을 안내해 드립니다.
통지 발송·서면 수합·정족수 확인 작업량의 기준입니다.
건물 내 거주 비율이 낮을수록 외부 발송·연락·위임장 회수 부담이 커집니다.
관리인 선임만인지, 규약 제정·관리위원회 구성·관리업체 선정까지 포함하는지에 따라 달라집니다.
분양자 소집 통지, 공정증서 규약 등 신축 특유 절차의 포함 여부에 따라 달라집니다.
결의 무효 다툼이 예상되는 건물은 통지·의결 증빙 수준을 높여야 합니다.
집회 종료 후 행정 절차까지 맡기는지에 따라 달라집니다.
집회는 통지 한 번으로 끝나지 않습니다. 동의 요건 산정, 설명회, 집회 진행, 신고, 운영 정착을 한 흐름으로 진행합니다.
등기사항증명서와 도면을 기준으로 구분소유자 수·의결권(전유면적 비율)을 재산정해 정족수 다툼을 예방합니다.
집회 전 설명회로 안건을 공유하고 위임장·서면의결서 회수 현황을 관리해 정족수 미달을 막습니다.
법무부 표준규약을 바탕으로 용도별 조항과 건물 특성을 반영한 규약안을 준비합니다.
집회 후 회계 세팅, 임원 활동, 분기 보고까지 일정 기간 정착을 지원합니다.
관리단은 구분소유 관계가 성립하면 이미 법적으로 존재합니다(집합건물법 제23조 제1항). 필요한 것은 관리단집회를 열어 관리인을 선임하는 일이며, 구분소유자가 10인 이상이면 선임이 의무입니다(제24조 제1항). 관리인이 없는 상태에서는 구분소유자 1/5 이상이 집회를 소집할 수 있습니다(제33조 제4항).
의무입니다. 분양자는 예정 매수인의 1/2 이상이 이전등기를 하면 규약 설정과 관리인 선임을 위한 집회 소집을 구분소유자에게 서면으로 통지해야 하고, 통지받은 날부터 3개월 내에 구분소유자가 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 소집해야 합니다(제9조의3 제3·4항). 통지나 소집을 하지 않으면 과태료 대상입니다(제66조 제3항 제1·2호).
집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지해야 합니다(제34조 제1항). 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있고, 규약에 정하면 건물 내 게시로 통지를 갈음할 수도 있습니다(제4항). 통지에는 서면·전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적 방법을 적어야 합니다(제38조 제3항).
법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권(전유면적 비율)의 과반수로 의결합니다(제38조 제1항). 관리인 선임에는 별도 가중 정족수 규정이 없어 이 통상결의가 적용됩니다. 규약이 없어도 적법하게 선임된 관리인은 법이 정한 권한을 행사할 수 있습니다.
구분소유자 및 의결권 각 3/4 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 집회를 소집해 결의한 것으로 봅니다(제41조 제1항). 2023.9.29 시행 개정으로 종전 4/5에서 3/4으로 완화되었고, 대법원 2025.11.20 선고 2025다211190 판결도 3/4 기준을 적용했습니다. 통상결의 안건이라도 서면결의로 갈음하려면 이 3/4 요건이 필요합니다.
구분소유자 3/4 이상 및 의결권 3/4 이상의 찬성이 필요합니다(제29조 제1항). 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다. 요건이 높아 신축 단계에서 분양자가 제공하는 공정증서 규약(제9조의3 제2항)과 법무부 표준규약을 활용하는 것이 현실적입니다.
구분소유자 1/5 이상이 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 청구하면 관리인은 집회를 소집해야 합니다(제33조 제2항). 청구 후 1주일 내에 관리인이 청구일부터 2주일 이내의 날을 집회일로 하는 소집통지를 하지 않으면, 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 직접 소집할 수 있습니다(제3항). 1/5 정수는 규약으로 낮출 수 있습니다.
임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(제24조 제2항). 전유부분 50개 이상 건물의 관리인은 선임일부터 30일 이내에 관리단집회 의사록 등을 첨부해 소관청(시장·군수·구청장)에 선임 신고를 해야 합니다(제24조 제6항, 시행령 제5조의5). 신고를 하지 않으면 과태료 대상입니다(제66조 제3항 제3호).
관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 합니다(제32조). 이 집회에서 관리인은 수행한 사무의 주요 내용과 예산·결산 내역을 보고합니다(시행령 제6조 제3항). 회계연도가 1~12월이면 다음 해 3월 말까지 열어야 합니다.
관리인 선임·해임 안건에서는 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(임차인)가 집회에 참석해 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다(제24조 제4항). 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지했거나, 구분소유자가 직접 행사하겠다고 통지한 경우는 예외입니다. 공용부분 관리 안건에도 같은 취지의 규정이 있습니다(제16조 제2항).
통지 기한(1주일 전)이나 목적사항 기재를 빠뜨린 소집, 정족수 미달, 의결권 산정 오류, 의사록 미작성이 대표적인 다툼 원인입니다. 통지 발송 증빙, 위임장·서면의결서 원본, 출석·의결권 집계표, 서명날인된 의사록(제39조)을 세트로 보관하는 것이 분쟁 예방의 기본입니다.
관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로(제24조 제2항) 법적으로는 가능합니다. 다만 관리위탁계약의 상대방이 관리인을 겸하면 이해충돌 소지가 있어, 규약에서 자격을 제한하거나 관리위원회(제26조의3)의 감독을 두는 방식이 실무에서 권장됩니다.
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