건물관리 용어집

국토교통부장관이 건축물관리계획, 정기·긴급점검 결과 등 건축물의 생애 동안 생산되는 정보를 모아 구축하는 정보시스템입니다. 관리자는 관리계획을 조정했거나 주요 부분을 수선·변경한 경우 조치 결과를 이곳에 입력해야 합니다.

관리자가 해당 건축물이 멸실될 때까지 유지·점검·보수·보강 또는 해체하는 행위를 말합니다. 건축물관리계획 수립, 정기·긴급점검, 안전진단, 생애이력 정보 입력이 이 법의 주요 의무입니다.

건축물의 안전을 확보하고 사용가치를 유지·향상시키기 위해 건축물관리법 제11조에 따라 수립하는 계획 문서입니다. 건설사업자가 시공해야 하는 건축물의 건축주가 사용승인 신청 시 허가권자에게 제출하고, 이후 관리자가 3년마다 검토·조정합니다.

전유부분 외의 건물 부분과 부속물로, 복도·계단처럼 구분소유자 전원 또는 일부가 함께 쓰는 곳입니다. 구분소유자 전원의 공유에 속하며, 관리비용은 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 부담합니다.

전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 관리비 등 금원의 징수·보관·사용에 관한 모든 거래를 월별 장부로 작성하고 증빙서류와 함께 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 합니다. 이해관계인은 장부와 보고 자료의 열람이나 자기 비용으로 등본 교부를 청구할 수 있습니다.

집합건물에서 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물·대지·부속시설의 관리를 목적으로 하는 단체입니다. 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립 절차 없이 당연히 설립됩니다.

관리단의 의사결정 기구로, 법이나 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외의 관리단 사무는 관리단집회 결의로 수행합니다. 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 여는 정기집회와 필요할 때 여는 임시집회가 있습니다.

건물의 공용부분을 유지·관리하는 데 드는 비용을 구분소유자(또는 입주자)에게 나누어 부과하는 금액입니다. 집합건물에서는 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율로 부담하고 관리인이 청구·수령하며, 공동주택은 관리주체가 항목별 내역을 공개해야 합니다.

관리비 산정·고지서 발행·수납·미납 관리·세금계산서 발행 등 관리비 업무 전 과정을 전문 회사가 전산 시스템으로 대신 처리하는 서비스입니다. 관리인은 장부 작성·보존과 사무보고에 필요한 자료를 체계적으로 확보할 수 있습니다.

건물의 관리비 항목·부과 기준·용역 계약을 비슷한 규모·용도 건물의 운영 자료와 비교해 과다·누락 항목을 찾고 개선 방안을 제시하는 컨설팅입니다. 법정 절차는 아니지만 회계감사나 사무보고를 앞둔 관리단, 관리업체 변경을 검토하는 소유자가 주로 활용합니다.

전유부분이 150개 이상인 집합건물의 관리인이 외부감사법상 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 하는 제도입니다. 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의한 연도는 예외이고, 전유부분 50개 이상 150개 미만 건물은 구분소유자 5분의 1 이상이 연서로 요구하면 받아야 합니다.

규약으로 정하는 바에 따라 관리단에 둘 수 있는 기구로, 관리인의 사무 집행을 감독합니다. 관리위원회를 둔 경우 관리인은 공용부분 보존·관리비 청구 등 주요 행위를 하기 전에 관리위원회 결의를 거쳐야 합니다(규약으로 달리 정한 사항 제외).

관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행하는 사람으로, 구분소유자가 10인 이상이면 반드시 선임해야 합니다. 구분소유자가 아니어도 될 수 있고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정하며 관리단집회 결의로 선임·해임합니다.

관리인이 매년 1회 이상 구분소유자와 그 승낙을 받은 점유자(임차인)에게 관리 사무에 관해 보고하는 의무입니다. 2023년 개정으로 보고 대상에 점유자가 추가됐습니다.

전유부분이 50개 이상인 건물에서 관리인으로 선임된 사람이 그 사실을 시장·군수·구청장 등 소관청에 신고하는 절차입니다. 의무관리대상 공동주택과 대규모점포등관리자가 있는 점포는 제외됩니다.

관계 법령에 따라 해당 건축물의 관리자로 규정된 사람 또는 건축물의 소유자를 말합니다. 소유자와의 관리계약 등에 따라 관리책임을 진 자(위탁관리회사 등)도 관리자로 보며, 정기점검 실시와 관리계획 3년 검토 의무를 집니다.

집합건물에서 구분소유권, 즉 구조상·이용상 독립된 호실(전유부분)에 대한 소유권을 가진 사람입니다. 관리단의 구성원이 되고 관리단집회에서 의결권을 행사합니다.

건물·대지·부속시설의 관리나 사용에 관해 법에서 정하지 않은 사항을 구분소유자들 사이에 정한 자치 규범입니다. 설정·변경·폐지에는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상 찬성이 필요하고, 법무부가 표준규약을 마련합니다.

일정 규모 이상 건축물의 기계설비 관리주체가 유지관리기준에 따라 설비의 성능을 점검하고 점검기록을 작성·보존하는 의무입니다. 기계설비성능점검업자에게 점검과 기록 작성을 대행하게 할 수 있습니다.

건축물에 설치된 기계설비의 점검·관리·운전을 수행하는 사람으로, 일정 규모 이상 건축물의 관리주체가 선임해야 합니다. 선임·해임 시 지체 없이 시장·군수·구청장에게 신고하고, 유지관리업무를 등록업체에 위탁한 경우 선임한 것으로 봅니다.

재난으로부터 안전 확보가 필요하거나 노후화가 심각할 때 시장·군수·구청장의 요구로 관리자가 실시하는 구조안전·화재안전 점검입니다. 요구를 받은 날부터 1개월 이내에 실시해야 합니다.

소방·승강기·전기·기계설비·건축물 등 개별 법령이 대상과 주기를 정해 의무화한 점검·검사를 통칭하는 실무 용어입니다. 소방시설 자체점검, 승강기 자체점검·정기검사, 기계설비 성능점검, 건축물 정기점검이 대표적입니다.

분양자(시행사)는 관리인이 사무를 시작할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물을 관리해야 하며, 예정 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 하면 규약 설정·관리인 선임을 위한 관리단집회 소집을 구분소유자에게 통지해야 합니다. 통지 후 3개월 이내에 집회가 소집되지 않으면 분양자가 지체 없이 소집해야 합니다.

건축법 제22조에 따라 공사를 마친 건축물을 사용하기 전에 허가권자로부터 받는 승인입니다. 건축물관리계획서는 이 사용승인을 신청할 때 함께 제출하며, 정기점검 최초 실시 기한(5년)도 사용승인일부터 계산합니다.

집회를 열지 않고 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회 결의로 보는 제도입니다. 2023년 9월 29일 시행 개정으로 종전 5분의 4에서 4분의 3으로 완화됐으며, 재건축 등 일부 안건은 별도 정족수가 적용됩니다.

특정소방대상물의 관계인이 소방시설등이 적합하게 설치·관리되는지 스스로 점검하거나 관리업자 등 자격자에게 정기적으로 점검하게 하는 제도입니다. 소방시설이 신설된 경우 건물을 사용할 수 있게 된 날부터 60일 이내에 첫 점검을 받아야 하며, 작동점검과 종합점검으로 나뉩니다.

관리 인력이 건물에 상주하지 않고 정해진 주기로 방문해 점검·청소·민원 처리를 하는 관리 방식입니다. 상주 관리소장을 두기 어려운 소규모 건물에서 쓰이며, 긴급 상황 대응 체계를 계약에 명시하는 것이 중요합니다.

승강기 관리주체가 월 1회 이상 승강기의 안전에 관해 실시하고 그 결과를 승강기안전종합정보망에 입력하는 점검입니다. 결함을 알게 되면 즉시 보수하고 보수가 끝날 때까지 운행을 중지해야 하며, 스스로 할 수 없으면 등록된 유지관리업자에게 대행시킬 수 있습니다.

승강기 관리주체가 행정안전부장관(한국승강기안전공단)으로부터 받아야 하는 안전검사 중 설치검사 후 정기적으로 받는 검사입니다. 검사주기는 2년 이하로 하되 승강기별로 달리 정할 수 있고, 검사를 받지 않거나 불합격한 승강기는 운행할 수 없습니다.

정기점검·긴급점검 결과 안전성 확보가 필요하다고 인정될 때 결함의 원인을 조사·측정·평가하여 보수·보강 방안을 제시하는 진단입니다. 중대한 결함이나 붕괴 위험이 있으면 지자체장이 실시를 요구할 수 있습니다.

건물 소유자나 관리단이 시설·보안·미화·관리비 운영 등 관리 업무를 계약으로 전문 관리회사에 맡기는 방식입니다. 관리계약에 따라 관리책임을 진 회사는 건축물관리법상 관리자로 보아 점검·계획 검토 의무를 함께 집니다.

구분소유자가 관리단집회에서 행사하는 표결 권한으로, 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분 면적 비율(지분비율)에 따릅니다. 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통해 행사할 수 있습니다.

전문 관리자를 두고 자치 의결기구(입주자대표회의)를 의무적으로 구성해야 하는 등 공동주택관리법상 일정한 의무가 부과되는 공동주택입니다. 이 유형은 집합건물법의 관리인 사무보고·회계감사 규정과 건축물관리계획 제출 의무에서 제외됩니다.

정기집회 외에 관리인이 필요할 때 또는 구분소유자 5분의 1 이상이 회의 목적사항을 밝혀 청구할 때 소집하는 집회입니다. 청구 후 1주일 내에 관리인이 소집 절차를 밟지 않으면 청구한 구분소유자가 법원 허가를 받아 소집할 수 있고, 관리인이 없으면 구분소유자 5분의 1 이상이 직접 소집할 수 있습니다.

소유자·관리단이 관리회사를 두지 않고 관리인과 직원을 직접 고용해 건물을 운영하는 방식입니다. 비용 통제가 쉬운 대신 법정점검 일정과 선임·신고 의무를 소유자 측이 직접 챙겨야 합니다.

소방시설등을 인위적으로 조작하여 정상적으로 작동하는지를 소방청장이 고시한 작동점검표에 따라 확인하는 자체점검입니다. 소방안전관리자를 선임하지 않는 대상 등 일부를 제외한 특정소방대상물이 대상입니다.

건물의 주요 시설을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 교체·보수 시기와 방법을 미리 정한 장기 계획입니다. 건축물관리계획서의 필수 항목 중 하나이며, 공동주택에서는 입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 검토·조정합니다.

장기수선계획에 따라 공동주택 주요 시설의 교체·보수에 쓰기 위해 관리주체가 주택 소유자로부터 징수해 적립하는 돈입니다. 사용은 장기수선계획에 따르며, 입주자 과반수 서면동의가 있으면 하자진단 비용 등 법이 정한 용도로 쓸 수 있습니다.

전기사업자나 자가용전기설비의 소유자·점유자가 전기설비의 공사·유지·운용에 관한 안전관리 업무를 맡기기 위해 국가기술자격자 중에서 선임하는 사람입니다. 일정 규모 이하의 전기설비는 한국전기안전공사나 전기안전관리대행사업자에게 업무를 대행시켜 선임을 갈음할 수 있습니다.

구분소유권의 목적이 되는 건물 부분, 쉽게 말해 각 소유자의 호실입니다. 전유부분 면적 비율이 공용부분 지분과 의결권의 기준이 됩니다.

다중이용 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물의 관리자가 안전과 기능 유지를 위해 실시하는 점검입니다. 사용승인일부터 5년 이내에 최초로 실시하고 이후 3년마다 실시하며, 대지·구조안전·화재안전·건축설비·건축물관리계획 이행 여부 등을 봅니다.

작동점검을 포함하여 소방시설등의 설비별 주요 구성 부품의 구조기준이 화재안전기준 등 관련 법령에 적합한지를 종합점검표에 따라 확인하는 자체점검입니다. 소방시설 신설 후 60일 이내에 받는 최초점검과 그 밖의 종합점검으로 구분되며, 스프링클러설비가 설치된 건물 등이 대상입니다.

1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 부분이 각각 독립한 건물로 사용될 수 있어 부분별로 소유권의 목적이 되는 건물입니다. 오피스텔·상가·아파트처럼 호실 단위로 소유자가 나뉜 건물이 해당합니다.

관리단집회를 열기 위해 집회일 1주일 전에 회의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 보내는 통지입니다. 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있으며, 집회는 통지한 사항에 관해서만 결의할 수 있습니다.

법이나 규약에 특별한 규정이 없을 때 적용되는 관리단집회의 기본 의결 방식으로, 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로 의결합니다. 관리인 선임처럼 가중 정족수가 따로 없는 안건이 해당합니다.

법이 통상결의보다 높은 정족수를 요구하는 결의입니다. 규약의 설정·변경·폐지는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상, 재건축 결의는 각 5분의 4 이상의 찬성이 필요합니다.

건축물 등의 규모·용도·수용인원을 고려하여 소방시설을 설치해야 하는 소방대상물로 대통령령으로 정하는 것입니다. 특정소방대상물의 관계인은 소방시설 자체점검 의무를 집니다.

건물의 소방·승강기·전기·기계·급수 설비를 법정 주기로 점검·보수하고 기록을 보존하며 설비를 운영하는 업무입니다. 임대·자산 가치 관리를 다루는 PM(자산관리)과 구분되며, 법정점검 일정 관리가 핵심입니다.

건물을 하나의 자산으로 보고 임대차·수익·비용·가치 유지를 관리하는 업무입니다. 설비의 점검·운영을 맡는 FM(시설관리)과 역할이 다르며, 중소형 빌딩에서는 두 업무를 한 관리회사가 함께 맡는 경우가 많습니다.