2021 시행 집합건물법, 회계감사·선임신고 정리

2020년 2월 4일 개정되어 2021년 2월 5일부터 시행된 집합건물법은 일정 규모 이상 건물에 외부 회계감사를 도입하고, 전유부분 50개 이상 건물의 관리인에게 선임신고 의무를 두었습니다. 공용부분 변경 결의 요건과 구분점포 성립 요건도 이때 바뀌었으며, 아래 내용은 2023.9.29 시행 현행 조문 기준입니다.

2021년 시행 개정의 주요 항목

관리단 운영 방식과 함께 보려면 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)를 참고하세요.

외부 회계감사, 누가 언제 받나

감사를 맡는 사람은 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 감사인입니다. 대상은 전유부분 수와 시행령 제6조의2의 기준(직전 회계연도 관리비 또는 적립된 수선적립금 규모)을 함께 봅니다.

• 전유부분 150개 이상 + 시행령 기준 충족: 매년 1회 이상 감사. 다만 관리단집회에서 구분소유자·의결권 각 3분의 2 이상이 받지 않기로 결의한 연도는 제외됩니다.
• 전유부분 50개 이상 150개 미만 + 시행령 기준 충족: 구분소유자 5분의 1 이상이 연서로 요구하면 감사를 받아야 합니다. 점유자가 구분소유자를 대신해 연서할 수 있습니다.

진행 순서는 시행령 제6조의3이 정합니다.

1. 회계연도 종료 후 3개월 안에 감사인을 선임합니다(관리위원회가 있으면 그 결의를 거침).
2. 감사인 추천은 소관청이나 한국공인회계사회에 의뢰할 수 있습니다.
3. 회계연도 종료 후 9개월 안에 재무상태표·운영성과표 등 재무제표와 관리비 운영의 적정성에 대해 감사를 받습니다.
4. 감사보고서 등 결과를 구분소유자와 점유자에게 보고합니다(법 제26조의2④).

부칙 제4조에 따라 이 제도는 시행 이후 개시되는 회계연도부터 적용됐습니다. 회계연도가 1월에 시작하는 건물이라면 2022 회계연도가 첫 대상이고, 그 감사는 2023년 9월까지 받는 구조입니다. 감사를 받지 않거나 방해한 경우는 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제66조①).

관리인 선임신고, 30일 안에

전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임된 사람은 선임 사실을 시장·군수·구청장 등 소관청에 신고해야 합니다(제24조⑥). 시행령 제5조의5는 선임일부터 30일 이내에 신고서와 함께 다음 중 하나를 내도록 합니다.

• 관리단집회 의사록
• 규약과 관리위원회 의사록
• 임시관리인 선임청구에 대한 법원 결정문

의무관리대상 공동주택, 대규모점포등관리자가 있는 대규모점포 등은 신고 대상에서 빠집니다. 부칙 제3조에 따라 2021.2.5 이후 선임된 관리인부터 적용되며, 신고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.

공용부분 변경과 관리, 결의 요건

같은 개정으로 관리인 권한도 '공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위'로 정리됐습니다(제25조①1의2). 공사나 계약처럼 공용부분 관리에 해당하는 일은 결의를 먼저 거친다는 흐름이 분명해진 셈입니다.

구분점포, 면적 요건만 사라졌습니다

판매시설 등의 바닥면적 합계가 일정 규모 이상이어야 한다는 요건(제1조의2①2호)이 삭제돼 작은 상가에서도 구분점포를 만들 길이 열렸습니다. 다만 용도가 판매시설·운수시설이어야 하고, 바닥에 경계표지를 견고하게 설치하며 점포별 건물번호표지를 붙여야 한다는 요건은 그대로입니다.

자주 묻는 질문

Q. 회계감사를 받지 않기로 한 결의는 한 번이면 계속 유효한가요? A. 법 문언은 '결의한 연도'에 감사를 면제합니다. 연도 단위로 판단하므로 해마다 결의 여부를 확인하는 것이 안전합니다.

Q. 선임신고를 하지 않으면 관리인 선임이 무효가 되나요? A. 신고는 선임된 사람의 의무이고, 선임 효력은 관리단집회 결의 등(제24조③)으로 정해집니다. 다만 미신고는 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다.

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