건축물관리계획, 어떤 건물이 언제 세워야 하나

건축물관리계획은 건물의 안전과 사용가치를 지키기 위해 건축물관리법에 따라 세우는 장기 관리 계획입니다. 새로 짓는 건물은 사용승인을 신청할 때, 법 시행(2020.5.1) 전에 사용승인을 받은 건물 중 정기점검 대상은 처음 돌아오는 정기점검 때 계획을 세워 관할 시·군·구에 제출해야 합니다.

자세한 수립 범위와 진행 방식은 [건축물관리계획 안내](/service/building-plan)에서 함께 볼 수 있습니다.

누가 건축물관리계획을 세워야 하나

건축물관리법 제11조제1항(시행 2025.6.4)은 사용승인을 받으려는 건축물이 「건설산업기본법」 제41조에 따라 건설사업자가 시공해야 하는 건축물이면, 그 건축주가 계획을 수립해 사용승인 신청 때 제출하도록 정하고 있습니다. 즉 모든 건물이 아니라, 일정 규모 이상이어서 건설사업자가 시공해야 하는 신축 건물이 기본 대상입니다.

기존 건물은 법 부칙(2019.4.30 제정) 제4조가 기준입니다. 법 시행 전에 사용승인을 받은 건물 가운데 제13조의 정기점검 대상이면, 관리자가 시행일 이후 처음 도래하는 정기점검 때 계획을 세워 제출해야 합니다.

여기서 '관리자'는 관계 법령상 관리자로 정해진 사람이나 소유자를 말하며, 관리계약으로 관리책임을 맡은 사람도 관리자로 봅니다(제2조제3호).

수립하지 않아도 되는 건축물

법 제11조제1항 단서와 시행령 제6조제1항(시행 2026.9.22)에 따라 다음 건축물은 제외됩니다.

1. 동물 및 식물 관련 시설
2. 교정시설
3. 국방·군사시설
4. 의무관리대상 공동주택
5. 공장 및 지식산업센터
6. 학교
7. 단독주택(건축법 시행령 별표 1 제1호가목)
8. 그 밖에 국토교통부장관이 수립할 필요가 없다고 고시한 건축물

계획서에 담아야 하는 법정 항목

법 제11조제2항과 시행령 제6조제2항은 계획에 담아야 할 항목을 정하고 있고, 구체적인 작성기준은 국토교통부장관이 고시로 정합니다.

제출한 뒤에도 할 일이 있다

계획은 한 번 내고 끝나는 서류가 아닙니다. 시·군·구는 계획의 적절성을 검토해 보완을 요구할 수 있고(제11조제3항), 관리자는 계획을 3년마다 검토해 필요하면 조정하고, 계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 합니다(제11조제5항). 정기점검 항목에도 '건축물관리계획의 수립 및 이행 여부'가 들어 있어(시행령 제8조제3항), 점검 때 계획대로 관리했는지가 함께 확인됩니다.

계획을 세우지 않거나 제출하지 않은 경우, 계획에 따른 교체·보수를 하지 않은 경우는 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제54조제4항).

자주 묻는 질문

Q. 우리 건물이 정기점검 대상이 아니면 기존 건물도 계획을 세워야 하나요? A. 부칙 제4조가 정한 기존 건물의 수립 의무는 정기점검 대상 건축물에 한정됩니다. 정기점검 대상 여부는 시행령 제8조제1항 기준으로 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

Q. 수립 비용은 무엇에 따라 달라지나요? A. 건물의 규모와 용도, 설계도서 등 기존 자료가 얼마나 남아 있는지, 현장 조사 범위, 장기수선 대상 설비의 종류에 따라 작업량이 달라집니다.

Q. 사용승인 뒤 소유자가 바뀌면 계획은 누가 관리하나요? A. 제출 이후의 3년 주기 검토·조정과 주요시설 교체·보수 의무는 '관리자'에게 있습니다. 소유자가 바뀌면 새 소유자나 관리계약으로 관리책임을 맡은 사람이 관리자가 되므로, 인수인계 때 기존 계획서와 조정 이력을 함께 넘겨받아야 합니다.

--- 관리의달인은 건물의 수립 대상 여부와 제출 시점을 확인하고, 건물 조건에 맞춰 건축물관리계획 수립을 도와드립니다. [상담 신청](/contact)