집합건물 표준관리규약, 그대로 써도 될까

표준관리규약은 법무부가 마련하고 시·도가 지역 사정을 반영해 보급하는 규약의 참고안입니다(집합건물법 제28조④⑤, 2023.9.29 시행). 그대로 따를 의무는 없어 건물 사정에 맞게 고쳐 쓸 수 있지만, 우리 건물 규약으로서 효력은 관리단집회에서 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 생깁니다(제29조①).

규약 제정을 포함한 관리단 설립 절차는 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)에서 이어서 볼 수 있습니다.

표준규약은 어디에 근거하나

• 법무부 표준규약: 법무부장관은 건물과 대지, 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위해 표준규약을 마련해야 합니다(제28조④).
• 지역별 표준규약: 2023년 개정으로 시·도지사도 법무부 표준규약을 참고해 지역별 표준규약을 마련·보급해야 합니다(제28조⑤).
• 분양 단계: 분양자는 이 표준규약들을 참고해 공정증서로 규약에 상응하는 것을 정하고, 분양계약 전에 분양받을 사람에게 주어야 합니다(제9조의3②). 관리단이 정식 규약을 만들기 전까지 쓰이는 임시 기준인 셈입니다.

법무부 표준규약은 공동주택(단동형 등)·상가 같은 건물 형태와 관리위원회를 두는지에 따라 유형이 나뉘어 있습니다. 먼저 우리 건물에 맞는 유형을 고르는 것이 첫 단계입니다.

표준규약에 담기는 항목

시행령 제12조는 표준규약에 반드시 들어갈 사항을 정하고 있습니다. 묶어 보면 다음과 같습니다.

고쳐 쓸 때 확인할 것

1. 보충 칸 채우기: 법무부 표준규약에는 건물 명칭처럼 건물별로 채워야 하는 규정과, 관리인을 관리위원회에서 뽑을지 같이 대안을 고르는 규정이 표시되어 있습니다. 대안을 고르면 원안은 지웁니다.
2. 법과 부딪히지 않게: 규약은 법에 정하지 않은 사항을 정하는 것이 원칙이고(제28조①), 구분소유자가 아닌 사람의 권리를 침해할 수 없습니다(제28조③). 법이 정족수를 정한 사항은 규약으로 낮출 수 없는지 조문별로 확인합니다.
3. 일부 소유자에 대한 특별한 영향: 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 주는 조항은 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다(제29조①).
4. 건물 규모 반영: 입찰 기준처럼 건물 용도와 규모에 따라 정해야 하는 항목은 관리비 규모, 계약 범위, 점검 주기 등을 따져 정합니다.

채택 절차와 이후 관리

1. 유형 선택과 초안 수정
2. 관리단집회 소집통지에 규약안 내용 기재(제34조⑤)
3. 구분소유자 및 의결권 각 4분의 3 이상 찬성으로 의결(제29조①). 서면·전자적 방법도 함께 활용할 수 있습니다.
4. 관리인 등이 규약을 보관하고, 이해관계인의 열람·등본 청구에 응합니다(제30조).

규약은 이후 소유권을 넘겨받은 사람에게도 효력이 있고, 점유자도 사용과 관련해 같은 의무를 집니다(제42조). 그래서 매매나 임대 때 새 소유자·임차인에게 규약을 안내해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 분양 때 받은 공정증서 규약이 있으면 새로 만들 필요가 없나요? A. 분양자가 정한 것은 규약에 상응하는 임시 기준입니다. 관리단집회에서 4분의 3 결의로 건물 사정에 맞는 규약을 정하는 것이 일반적입니다.

Q. 지역별 표준규약과 법무부 표준규약 중 무엇을 써야 하나요? A. 정해진 것은 없습니다. 지역별 표준규약은 법무부안을 참고해 만들어지므로, 건물 소재 시·도의 최신본이 있으면 함께 비교해 보는 것이 좋습니다.

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