관리단 설립과 관리인 선임 신고 준비 순서

관리단은 따로 만드는 단체가 아니라, 건물에 구분소유 관계가 생기면 구분소유자 전원을 구성원으로 자동 성립합니다(집합건물법 제23조, 2023.9.29 시행). 실제로 준비할 일은 관리단을 대표할 관리인을 집회에서 선임하고, 전유부분이 50개 이상이면 선임일부터 30일 안에 소관청에 신고하는 것입니다.

관리단 설립 전체 절차는 [관리단 설립·집회 안내](/service/union)에 정리해 두었습니다.

개발 논의가 있는 지역일수록 대표가 필요한 이유

재개발·재건축이나 지구단위계획 변경이 거론되는 지역의 상가 건물을 생각해 보겠습니다. 소유자 중에는 개발을 기대하는 사람도, 현재 임대 수익을 지키려는 사람도 있습니다. 관리인이 없으면 외부 협의 요청이 와도 누가 관리단을 대표해 의견을 모으고 전달할지 정해지지 않아 결정이 늦어지기 쉽습니다.

관리인은 관리단을 대표하고 사무를 집행하는 사람이며, 구분소유자가 10인 이상이면 반드시 선임해야 합니다(제24조①). 개발 여부와 상관없이 공용부분 관리, 관리비 집행, 정기 보고가 모두 관리인을 통해 이루어집니다.

관리인 선임까지의 순서

1. 구분소유자 명부 정리: 등기부로 소유자와 지분을 확인하고, 공유 호실은 의결권 행사자 1인을 정하도록 안내합니다.
2. 집회 소집: 관리인이 없으면 구분소유자 5분의 1 이상이 소집할 수 있습니다(제33조④). 집회일 1주일 전까지 목적사항을 밝혀 통지합니다(제34조).
3. 결의: 관리인 선임은 구분소유자 과반수 및 의결권 과반수로 의결합니다(제24조③, 제38조①). 서면이나 전자적 방법, 대리인을 통한 의결권 행사도 가능합니다.
4. 점유자 참여: 구분소유자의 승낙을 받은 임차인 등 점유자도 관리인 선임 집회에서 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다(제24조④). 소유자가 직접 행사하겠다고 미리 알린 경우는 예외입니다.
5. 의사록 작성: 경과와 결과를 적고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명날인합니다(제39조). 이 의사록이 신고의 핵심 서류가 됩니다.

관리인은 구분소유자가 아니어도 되고, 임기는 2년 범위에서 규약으로 정합니다(제24조②). 규약으로 관리위원회에서 선임하도록 정했다면 그 방식을 따릅니다(제24조③ 단서).

관리인 선임 신고(전유부분 50개 이상)

신고하지 않으면 과태료 부과 대상이 될 수 있습니다(제66조). 또한 50개 이상 건물의 관리인에게는 지자체가 관리인 선임·해임, 장부, 정기집회 소집 등에 관해 보고나 자료 제출을 명할 수 있으므로(제26조의5), 신고 이후에도 서류를 정리해 두어야 합니다.

관리인을 뽑지 못하고 있다면

집회 정족수를 채우기 어려워 관리인이 없는 상태가 이어지면, 구분소유자·점유자·분양자 등 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다(제24조의2①). 임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 관리인 선임을 위한 집회를 소집해야 합니다(제24조의2②).

자주 묻는 질문

Q. 신고가 수리되어야 관리단이 생기는 건가요? A. 아닙니다. 관리단은 구분소유 관계가 생기면 성립하고(제23조), 신고는 선임된 관리인이 선임 사실을 알리는 절차입니다.

Q. 전유부분이 50개 미만이면 아무것도 안 해도 되나요? A. 신고 의무는 없지만, 구분소유자가 10인 이상이면 관리인 선임 의무는 그대로 있습니다(제24조①).

--- 관리의달인은 소유자 명부 정리, 집회 소집과 결의, 선임 신고 서류 준비를 건물 상황에 맞춰 함께 진행해 드립니다. [상담 신청](/contact)